Kiekrz 01_Bojerowa
poniedziałek, 25 październik 21imieniny obchodzą: Ingi, Darii, Sambora

moje konto
rejestracja-logowanie


« wróć
Systemy płatności przy zakupie mieszkania
2021-09-01
Systemy płatności przy zakupie mieszkania

System płatności za nieruchomość mieszkaniową uzależniony jest od źródeł finansowania zakupu (własny kapitał czy kredyt) oraz kupna mieszkania w budowie lub gotowego. Dzięki ważnym zmianom w prawie, uregulowano kwestie wstępnych umów rezerwacyjnych zawieranych przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub aktu notarialnego.

Mieszkanie za gotówkę 
Najbardziej przejrzysta sytuacja dotyczy zakupu mieszkania gotowego za gotówkę. W takim wariancie klient z pieniędzmi ma argumenty, żeby negocjować. Może uzyskać upust sięgający nawet 10 proc. z pierwotnej ceny. Co ciekawe, udział zakupów gotówkowych na polskim rynku mieszkaniowym sukcesywnie rośnie. Wg ostatnich danych NBP (raport z czerwca 2021 za I kw. 2021) w 7 największych miastach kraju wysokość transakcji za gotówkę wyniosła blisko 6 mld zł, podczas gdy wartość całości transakcji w analizowanym okresie równała się niecałym 10 mld zł. 

Kupno na kredyt 
Klienci posiłkujący się kredytem przed kupnem gotowego mieszkania, czy to na rynku pierwotnym, czy wtórnym, będą musieli oczywiście uzyskać finansowanie z banku. W takiej sytuacji, gdy mieszkanie jest już gotowe, ale my dopiero załatwiamy formalności z instytucją finansową, możemy podpisać z deweloperem (lub sprzedającym na rynku wtórnym) umowę przedwstępną lub rezerwacyjną. W umowie przedwstępnej określamy wysokość zaliczki lub zadatku (najczęściej 10 proc. ceny) oraz termin podpisania umowy przyrzeczonej. Z punktu widzenia kupującego bezpieczniejszym rozwiązaniem, jeśli nie ma pewności, że dostanie kredyt, jest podpisanie umowy rezerwacyjnej. Nie gwarantuje ona co prawda, że deweloper klientowi mieszkanie sprzeda, ale że na jakiś czas wyłączy je ze sprzedaży. 

W czerwcu 2021 prezydent podpisał znowelizowaną ustawę deweloperską, która reguluje również status umów rezerwacyjnych. Choć funkcjonują one powszechnie, to do tej pory ich status prawny nie był dookreślony. Nowa ustawa deweloperska wprowadza obowiązek zawarcia umowy rezerwacyjnej na piśmie, pod rygorem nieważności. Zgodnie z nowelizacją, umowa rezerwacyjna musi zawierać też informację o cenie lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej, określać czas, w którym lokal będzie wyłączony ze sprzedaży, musi też zawierać informacje o powierzchni użytkowej lokalu, liczbie pomieszczeń i kondygnacji. Nowe przepisy określają także maksymalną wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może ona przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. Co niebywale istotne, środki te podlegają zwrotowi klientowi, jeśli nie otrzyma on kredytu mieszkaniowego. W innych sytuacjach, gdy nie uda się podpisać właściwej umowy przenoszącej własność, opłata rezerwacyjna funkcjonuje jak zadatek. Jeśli deweloper sprzeda mieszkanie komuś innemu, musi oddać klientowi opłatę rezerwacyjną powiększoną o 100 proc. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, straci wpłaconą sumę. 


Mieszkanie w budowie a system płatności 
Inaczej wyglądają formalności i tryb płatności, jeśli kupujący decyduje się na mieszkanie, które jeszcze nie powstało. W takiej sytuacji w grę wchodzą płatności w transzach lub w systemach 10/90, 20/80, 30/70. Oczywiście, podobnie jak wcześniej, klient na wstępnym etapie, zanim uzyska kredyt, może zawrzeć z deweloperem umowę rezerwacyjną. Jeśli mieszkanie dopiero ma powstać, deweloper deklaruje, że wycofa je na określony czas ze sprzedaży i w tym czasie podpisze z kupującym umowę właściwą - deweloperską, określającą kiedy powstanie mieszkanie, jakie to będzie mieszkanie, jego parametry, standard wykończenia i zawierającą deklarację, że deweloper podpisze z kupującym akt notarialny przenoszący własność. 

Tryb płatności powinien być uregulowany także w umowie deweloperskiej. Zapłata w transzach oznacza tyle, że firma deweloperska dostaje pieniądze w kilku ratach, a ich wypłata jest uzależniona od postępu prac. W pierwszym rzędzie środki klienta trafiają na rachunek powierniczy w banku i stamtąd są przelewane deweloperowi, jednak dopiero, gdy kontrola potwierdzi osiągnięcie kolejnego etapu. 

Płatność w transzach 
Inaczej ma się sytuacja w przypadku systemu 10/90 lub 20/80, a więc zapłaty niewielkiej części na początku i głównej kwoty dopiero na końcu inwestycji. Takie rozwiązanie czasem jest przyjmowane przez deweloperów, jako rodzaj ukłonu/zachęty wobec klientów. Jest ono bowiem korzystniejsze dla tych, którzy dopiero starają się o finansowanie z banku. Pierwsza wpłata, przy podpisywaniu umowy deweloperskiej, może być potraktowana jako wkład własny, dlatego nie muszą oni od razu dysponować kredytem, mogą później uruchomić zobowiązanie kredytowe, przez co jego koszt będzie mniejszy. Poza tym ich pieniądze są bezpieczniejsze. Ogromna większość środków trafi na konto dewelopera dopiero po zakończeniu budowy i przeniesieniu własności. 

W praktyce możliwość wyboru takiej formy płatności uwarunkowana jest sytuacją finansową i źródłami finansowania inwestycji ze strony dewelopera oraz rachunkiem powierniczym dla danego projektu, który zgodnie z ustawą deweloperską ma on założyć. 

Możliwość płatności w transzach dają rachunki powiernicze otwarte. To z nich wypływają środki na konto firmy, w zależności od postępu prac. Takie rozwiązanie spotyka się w większości inwestycji w Polsce, gdyż jest ono korzystniejsze dla deweloperów. Nie muszą mieć zapewnionego 100 proc. finansowania całego projektu z góry i mogą korzystać z pieniędzy klientów już w trakcie budowy. W systemie 10/90 deweloper musi natomiast „na starcie” zapewnić sobie całość finansowania, by zrealizować projekt i poczekać, aż większość środków wpłynie na jego konto dopiero po podpisaniu aktu notarialnego i symbolicznym przekazaniu kluczy klientowi. 


Rachunek powierniczy 
Taki system płatności wymaga uruchomienia rachunku powierniczego zamkniętego. Jest to formuła mniej korzystna dla deweloperów, bo nie będzie miał dostępu do pieniędzy klientów w trakcie trwania budowy, ale może ją potraktować jako wabik marketingowy na kupujących, bowiem dla nich system 10/90 czy 20/80 jest z kolei wygodniejszy i bezpieczniejszy. W Polsce większość inwestycji ma rachunki powiernicze otwarte, aczkolwiek ostatnia nowelizacja przepisów próbuje skłonić deweloperów do uruchamiania rachunków zamkniętych. Chodzi o powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG), z którego, w przypadku upadłości firmy deweloperskiej, klienci otrzymają zwrot swoich środków. 

Ustawodawca prowokuje deweloperów do uruchamiania rachunków zamkniętych poprzez wysokość składek na rzecz DFG. Te firmy, które mają rachunki powiernicze otwarte, zapłacą 1 proc. od sumy środków klientów zgromadzonych na tych rachunkach. W przypadku rachunków powierniczych zamkniętych jest to 0,1 proc. 

Marcin Moneta 
ekspert portalu RynekPierwotny.pl


O nasPartnerzyReklama     Praca u nasRegulaminyKontaktPomoc Polityka prywatności
[CMS] by cdweb.pl
W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies w celu świadczenia Państwu usług na najwyższym poziomie, w tym w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zamieszczane w Państwa urządzeniu końcowym. Szczegółowe informacje znajdują się w POLITYCE PRYWATNOŚCI I WYKORZYSTYWANIA PLIKÓW COOKIES. OK, rozumiem